“樣板房10月7日開放，我們的優(yōu)勢是三陽臺+得房率高。”10月2日，在地鐵1號線上海馬戲城站附近某央企開發(fā)商城市展廳中 ，有銷售人員告訴上海證券報記者 ，該項目位于寶山區(qū)南大板塊，整個項目南邊外墻90%的面積用了鋁板加玻璃 ，使得外立面看起來更加大氣 ，110平方米的邊套戶型主臥做了270度的轉(zhuǎn)角飄窗，南面雙陽臺、北面單陽臺 ，南面陽臺進(jìn)深近1.8米 ，尺寸感非常舒服。如果算上贈送面積，項目的得房率可以達(dá)到90%多 。
9月下旬 ，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》 ，全面系統(tǒng)地為上海住宅品質(zhì)提升指出新的方向 。國慶中秋長假期間，上海證券報記者實地走訪上海多個區(qū)域的新盤售樓處后發(fā)現(xiàn) ，“金屬玻璃墻 ”“大陽臺 ”“綠建三星”等關(guān)鍵詞已成為銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)話術(shù) ，一些融合現(xiàn)代建筑美學(xué)與科技人居理念的要素，正在重塑上海新房市場的價值標(biāo)桿。
房企采取差異化競爭策略
10月5日下午2時許，上海市松江區(qū)廣富林路茸凱路附近一新盤售樓處里 ，沙盤邊銷售人員正在向購房者介紹樓盤基本情況 ，洽談區(qū)里坐著四五組購房者 。銷售人員李曉霞（化名）告訴上海證券報記者，盡管國慶假期售樓處全員上班 ，但前來售樓處看房的客戶與9月份的雙休日相比 ，還是少了很多 ?！捌綍r周末人多的時候我一個人要同時帶三組客戶看房，這次國慶假期可能是大家都出去旅游了吧。 ”
記者張良攝
李曉霞表示 ，考慮到項目周邊二手房大部分是小戶型 ，因此該項目創(chuàng)新打造面積段125平方米起步的純改善型產(chǎn)品 ?！绊椖恳黄谝还?32套房源，大籌認(rèn)了166組客戶 ，公司本來不打算開放認(rèn)小籌 ，但也擔(dān)心有些客戶臨時出狀況，所以現(xiàn)在是認(rèn)小籌階段 。截至10月5日 ，無論大籌客戶還是小籌客戶只要在選房當(dāng)天成功認(rèn)購 ，并且七天內(nèi)付清首付款，疊加之后能享受大約九五折優(yōu)惠。 ”
“我們項目是9月29日首次開盤，66套房源當(dāng)天清盤 。項目二批次加推的是這兩幢洋房 ，面積都是123平方米 ，A、B兩種戶型的三房兩廳兩衛(wèi)，其中一種戶型具備做四房的功能 。”上海市閔行區(qū)吳涇板塊一新盤售樓處銷售人員馬尚（化名）向上海證券報記者表示 ，該項目周邊二手房并沒有120平方米的面積段 ，因此公司也是主打一個差異化競爭。另外，項目本身主推疊墅及聯(lián)排別墅產(chǎn)品 ，公司早在今年7月下旬就已在閔行龍湖天街開設(shè)展廳 ，目前有意購買疊墅產(chǎn)品的客戶比洋房客戶還要多 ?！?0月1日至6日，已有40余組客戶凍資 ” 。
記者張良攝
10月7日 ，在普陀區(qū)祁連山路古浪路附近一新盤項目樣板房 ，一對來自江蘇鹽城的夫妻帶著兒子正在看房。攀談中，記者了解到 ，該對夫妻打算給在上海市徐匯區(qū)工作的兒子在上海購置房產(chǎn) ，購房預(yù)算800萬—900萬元。該項目銷售人員告訴記者，項目主打科技住宅，目前已處尾盤銷售階段 ，僅剩20余套房 。
“國慶假期前兩天到訪客戶比較多 ，后面幾天應(yīng)該有不少人錯峰出去旅游了，不過總體而言國慶假期到訪的客戶量還算平穩(wěn) 。 ”有銷售人員說。
新規(guī)給新房市場帶來顯而易見的變化
“好房子”新規(guī)細(xì)則的落地給上海新房市場帶來了顯而易見的變化 。幾乎所有的銷售人員都異口同聲將自家項目歸入“好房子 ”范疇 。
“9月26日上海發(fā)布的新規(guī)要求陽臺的面積不超過戶型總面積的10% ，且最大不超過16平方米。對于125平方米的戶型來說 ，陽臺最多可以做到12.5平方米 。以前的普通住宅，兩梯四戶 ，公攤面積業(yè)主基本利用不到 ，而且還會影響到私密性 。現(xiàn)在我們的項目是一梯一戶，公攤到家門口的電梯廳 ，這是可以利用的。而且很多時候改善不僅是面積變得更大 ，或者位置變得更好，其實整個居住社區(qū)的改善也非常重要 。 ”李曉霞說 。
馬尚告訴記者 ，項目地塊的容積率只有1.01 ，總高11層的洋房單層層高達(dá)3.15米，陽臺做得非常大，室內(nèi)設(shè)計了很多非承重結(jié)構(gòu)的飄窗 ，據(jù)測算123平方米戶型的實際利用率超過90%。另外 ，整個建筑立面的設(shè)計借鑒了世界經(jīng)典建筑，在整個立面的分布上1樓至9樓全部用的干掛石材 ，10樓 、11樓用的金屬加玻璃幕墻 ，因此整個建筑立面呈現(xiàn)出來的質(zhì)感是非常棒的 。
9月26日上海出臺的新規(guī)明確提出對住宅建筑外立面采用干掛石材 、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料，在申報圖紙中提供設(shè)計詳圖 ，在施工階段及時通知測繪單位進(jìn)行跟測 ，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計入容積率 。多高層住宅底層設(shè)置架空層 、風(fēng)雨連廊用作通道 、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的 ，其建筑面積不計入容積率。
在馬尚看來 ，新規(guī)旨在鼓勵房企進(jìn)行高品質(zhì)建設(shè)，有助于推動房企持續(xù)提升產(chǎn)品溢價和品牌價值。他認(rèn)為 ，新規(guī)對住宅價格的影響有限 ，現(xiàn)階段房企也不敢過多地去爭取市場利潤，因為消費者都很理性，而且選擇余地足夠大 。如果房企因為高品質(zhì)建設(shè)而顯著提價 ，則很可能會影響到新房的去化 。
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