523.03億元的總成交價(jià)，令上海徐匯區(qū)誕生了全國(guó)總價(jià)地王。
近日 ，最后一宗地塊的順利成交 ，標(biāo)志著上海徐匯東安新村舊改項(xiàng)目3宗地塊（即新晉全國(guó)總價(jià)地王）已經(jīng)以協(xié)議出讓的方式全部收入上海地產(chǎn)集團(tuán)（下稱“上海地產(chǎn) ”）“錦囊 ”之中 。
打開(kāi)這一“錦囊”，會(huì)震驚地發(fā)現(xiàn)，今年截至目前 ，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑）以協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊 ，是上海真正的“最大地主” 。
作為上海隱秘的“地主 ”，上海地產(chǎn)集團(tuán)有何來(lái)歷？其運(yùn)營(yíng)模式是怎樣的？盈利狀況又如何？
上?！按媪康刂?”
位于上海徐匯區(qū)核心地段的東安新村始建于二十世紀(jì)五六十年代 ，2024年初 ，東安片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目啟動(dòng)，這是上海史上最大單地塊一次性征收項(xiàng)目 ，總出讓面積為15.93萬(wàn)平方米 ，總建筑面積達(dá)60.04萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積為41.83萬(wàn)平方米。
而到了2025年初 ，征收完成的東安新村已經(jīng)完成拆平工作 ，成為凈地狀態(tài)，進(jìn)入土地出讓階段。
今年3月26日-5月31日 ，東安新村舊改項(xiàng)目規(guī)劃的3宗涉宅地塊——徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊 、徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊 、徐匯區(qū)C030301單元125-31地塊陸續(xù)成交 ，成交價(jià)分別為83.5億元、98.18億元、341.35億元，均由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯國(guó)資委合資公司取得，累計(jì)成交價(jià)達(dá)523.03億元 ，3宗地塊對(duì)應(yīng)的平均樓面價(jià)為12.6萬(wàn)元/平方米 、12.41萬(wàn)元/平方米和7.5萬(wàn)元/平方米 。
之所以這么“貴” ，是因?yàn)闁|安新村位于“寸土寸金 ”的徐匯內(nèi)環(huán)，緊鄰地鐵東安路站 ，又和西岸金融城接壤 ，是極為稀缺的地段，其不遠(yuǎn)處就是綠城于去年8月摘得的上海單價(jià)地王 ，樓面價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)元/平方米 ，于2025年5月11日首開(kāi)，項(xiàng)目名為綠城潮鳴東方 ，均價(jià)19.5萬(wàn)元/平方米 ，當(dāng)天售罄 。
那么，上海地產(chǎn)為何能夠通過(guò)協(xié)議出讓的方式得到這么稀缺且昂貴的地塊？這得從上海地產(chǎn)的誕生說(shuō)起。
據(jù)企業(yè)官網(wǎng)顯示 ，上海地產(chǎn)成立于2002年 ，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本300億元；截至2023年底，集團(tuán)資產(chǎn)總額超4200億元 ，共有各級(jí)次控股企業(yè)近300家 、參股企業(yè)100余家 。
作為國(guó)有功能性企業(yè)集團(tuán) ，上海地產(chǎn)致力于打造成為上海最重要的城市更新平臺(tái)，業(yè)務(wù)包括區(qū)域更新、“兩舊一村 ”改造 、生態(tài)環(huán)境建設(shè) 、保障房及租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè) 、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理等 。
公開(kāi)資料還顯示 ，上海地產(chǎn)參與了近3年上海全市六成以上舊改 ，包括浦東三林楔形綠地項(xiàng)目 、顧村項(xiàng)目等等，故也被業(yè)內(nèi)稱為上海存量“地主”。
地主的“生意經(jīng) ”
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì) ，今年以來(lái) ，上海地產(chǎn)已斥資804.8億元（全口徑），通過(guò)協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊 ，主要位于徐匯區(qū)、黃浦區(qū) 、楊浦區(qū)等核心區(qū)位 。
2025年上海地產(chǎn)協(xié)議拿地情況
梳理其業(yè)務(wù)模式可以發(fā)現(xiàn) ，在舊城改造業(yè)務(wù)方面，上海地產(chǎn)集團(tuán)多是和區(qū)政府?dāng)y手 ，深度參與前期的拆遷安置工作 ，當(dāng)?shù)貕K變?yōu)閮舻睾?，上海地產(chǎn)集團(tuán)再通過(guò)合作拿地以協(xié)議出讓的方式獲得該地塊 。以東安新村為例，上海地產(chǎn)集團(tuán)深度參與其舊改前期工作 ，最終 ，這3宗地塊全部由上海地產(chǎn)集團(tuán)和徐匯國(guó)資委合資公司競(jìng)得。
上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“以徐匯東安新村舊改組團(tuán)地塊來(lái)看，這3宗地塊總量大 ，又涉及城市更新 ，資金需求量也大，這種高門(mén)檻 、高風(fēng)險(xiǎn)、高要求的地塊 ，具有實(shí)力操盤(pán)的房企就不多 ，最終也會(huì)指向央國(guó)企；而上海地產(chǎn)集團(tuán)是站在上海市級(jí)層面的，承擔(dān)著上海城市更新的功能和使命 ，由市級(jí)國(guó)企和區(qū)級(jí)政府合作開(kāi)發(fā) ，更為穩(wěn)妥 。 ”
在協(xié)議拿下這些黃金地塊后，上海地產(chǎn)集團(tuán)可選擇“獨(dú)吞” ，也可以引入開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作開(kāi)發(fā) 。但是 ，近年來(lái)，出于地塊太大需要合作開(kāi)發(fā)，或是回籠資金的需求 ，上海地產(chǎn)集團(tuán)拿地后通常會(huì)有選擇性地通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售部分地塊 ，而這些地塊足以讓開(kāi)發(fā)商“兩眼放光 ”。
業(yè)內(nèi)將這種打法稱之為“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開(kāi)發(fā) ”模式——先以協(xié)議出讓拿下地塊，再通過(guò)上海聯(lián)交所引入央企 、國(guó)企或頭部房企共同開(kāi)發(fā) 。
例如 ，去年2月 ，上海地產(chǎn)旗下公司楊浦城市更新建設(shè)，以37.58億元摘得定海社區(qū)風(fēng)貌舊改地塊 ，一個(gè)月后就在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓 ，最終被中建系的中建壹品拿下，即中建壹品·外灘源著項(xiàng)目；去年8月 ，招商蛇口聯(lián)合體從上海地產(chǎn)集團(tuán)手中拿下徐匯新長(zhǎng)橋舊改項(xiàng)目一幅地塊 ，總價(jià)近16.99億元，即海上·清和璽 ，其已于去年11月入市 。這兩個(gè)項(xiàng)目套均總價(jià)均超過(guò)1000萬(wàn)元。
對(duì)此 ，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦稱：“上海地產(chǎn)在很多舊改項(xiàng)目中承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的任務(wù)，這些地塊往往需要承擔(dān)城市更新 、城市配套以及保障房建設(shè)等，需要國(guó)企來(lái)進(jìn)行主導(dǎo)。而在上海地產(chǎn)協(xié)議拿地后 ，可以根據(jù)不同情況或條件進(jìn)行拆分或者單宗地塊的出讓 ，引入合作開(kāi)發(fā)商，從而回籠資金 。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“上海地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)議拿地再將部分地塊進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ，這樣可以根據(jù)市場(chǎng)情況和意向合作企業(yè)情況 ，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，引入更優(yōu)的開(kāi)發(fā)企業(yè) ，從而降低風(fēng)險(xiǎn) ，實(shí)現(xiàn)共贏 。 ”
而在上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下東安新村組團(tuán)地塊后，由于地塊體量大 ，也有市場(chǎng)猜測(cè) ，未來(lái)其也會(huì)引進(jìn)實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
來(lái)自“賬本 ”端的壓力
盡管上海地產(chǎn)集團(tuán)背靠上海市國(guó)資委，身負(fù)“存量地主”的名號(hào) ，但其同樣面臨營(yíng)收下滑及負(fù)債高企的壓力 。
據(jù)財(cái)報(bào)披露 ，2024年度，上海地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入317.55億元，同比下滑15%；歸屬母公司凈利潤(rùn)10億元 ，同比下滑44%；總負(fù)債2741億元 ，同比微增 。
同時(shí)，上海地產(chǎn)旗下的上市房企中華企業(yè)股份有限公司在去年還錄得了虧損。據(jù)其年報(bào)顯示 ，2024年 ，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.59億元，同比減少47.23%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3.17億元 ，同比減少157.06% 。
對(duì)此 ，盧文曦也表示：“作為上海國(guó)企，上海地產(chǎn)集團(tuán)還需要承擔(dān)功能性的任務(wù) ，除了城市更新外 ，還有保障房、公租房等等，不是一家靠盈利驅(qū)動(dòng)的完全市場(chǎng)化的企業(yè) 。但是 ，面對(duì)業(yè)績(jī)下滑的局面 ，其也需要加強(qiáng)成本管控、提升開(kāi)發(fā) 、運(yùn)營(yíng)能力等。”
財(cái)經(jīng):上海配資公司-數(shù)據(jù)港(603881.SH)：2024年年報(bào)凈利潤(rùn)為1.32億元、同比較去年同期上漲7.49%
熱點(diǎn):新手期貨投資-長(zhǎng)飛光纖(601869.SH)：公司擬回購(gòu)1.6億元至3.2億元公司股份，回購(gòu)價(jià)格不超過(guò)57.53元/股
深圳十大配資公司:杠桿配資平臺(tái)-14家理財(cái)公司8月規(guī)模增超2800億元！現(xiàn)金理財(cái)規(guī)模占比創(chuàng)年內(nèi)新低
財(cái)經(jīng):配資世界門(mén)戶官網(wǎng)-A500ETF(159339)今日漲1.58%，成交額達(dá)4.15億元
買股票可以杠桿的app:股票軟件最好的-今年首個(gè)“千億房企”誕生！前5月百?gòu)?qiáng)房企賣了1.44萬(wàn)億元 拿地金額同比增近三成
買股票哪個(gè)app平臺(tái)好:配資公司排名10強(qiáng)-大增近4000億元！滬深300ETF領(lǐng)跑市場(chǎng) 寬基ETF成為投資者的主流選擇
新手股票軟件app:全國(guó)排名前十配資公司-商務(wù)部新聞發(fā)言人就歐盟擬限制中企參與醫(yī)療器械公共采購(gòu)答記者問(wèn)
股票加大杠桿:手機(jī)買股票開(kāi)戶流程-萬(wàn)科A：深鐵集團(tuán)擬向公司提供不超過(guò)30億元借款
在線炒股配資看必選-線上配資炒股-股票配資公司提示：文章來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，不代表本站觀點(diǎn)。
【隔夜行情】?周五（2025年3月21日），A股三大指數(shù)集體下跌，截至收盤(pán)，截止收盤(pán)，滬指跌1.29%，報(bào)收33...
記者辛圓3月25日，博鰲亞洲論壇旗艦報(bào)告《亞洲經(jīng)濟(jì)前景及一體化進(jìn)程2025年度報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》...
2025年3月25日，倍輕松(688793.SH)公告稱，公司股東寧波倍松投資有限公司（簡(jiǎn)稱“寧波倍松”）擬通過(guò)大宗交易...
3月24日，易方達(dá)國(guó)證自由現(xiàn)金流ETF公開(kāi)發(fā)售。該產(chǎn)品跟蹤國(guó)證自由現(xiàn)金流指數(shù)，這個(gè)指數(shù)是什么？有哪些優(yōu)勢(shì)？投資價(jià)值如何？...
宏觀要聞市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例實(shí)施辦法》市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《公平競(jìng)爭(zhēng)審查條例實(shí)施辦法》，將于4...
記者王珍中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任王一鳴周一在“中國(guó)發(fā)展高層論壇2025...
3月24日，海洋王照明科技股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海洋王”，002724.SZ）早盤(pán)一字跌停，此后股價(jià)拉漲，尾盤(pán)封漲停板...
近日，開(kāi)源證券大連分公司遭大連證監(jiān)局處罰，暫停其辦理需要合格投資者認(rèn)定相關(guān)業(yè)務(wù)六個(gè)月。該懲處力度在近年來(lái)券商分支機(jī)構(gòu)中并...
