一如擴(kuò)張期的拆分與放權(quán)，房企進(jìn)入調(diào)整期后 ，重新整合組織架構(gòu)成為共識(shí)。8月7日 ，據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年1—7月 ，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口 、龍湖集團(tuán)等10余家房企調(diào)整組織架構(gòu) 。從區(qū)域放權(quán)到強(qiáng)化總部 ，從細(xì)分小區(qū)到整合大區(qū)，強(qiáng)化風(fēng)控等部門成為本輪房企組織架構(gòu)調(diào)整的共同選擇 。
業(yè)內(nèi)分析 ，房企加速推進(jìn)組織架構(gòu)調(diào)整 ，本質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)的主動(dòng)適配。通過扁平化管理壓縮管理層級(jí)，不僅能降低溝通成本 、提升決策效率 ，更能讓總部資源與一線需求直接對(duì)接 ，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的快速響應(yīng) 。
從強(qiáng)地區(qū)到“強(qiáng)總部”
在行業(yè)深度調(diào)整的周期中，近兩年房企組織調(diào)整的思路已基本趨同 ，通過更為高效、靈活的組織架構(gòu) ，采取更為收縮 、謹(jǐn)慎的運(yùn)營(yíng)方式應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn) 。
據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年1—7月，保利發(fā)展 、招商蛇口、綠地集團(tuán) 、建發(fā)房產(chǎn)等多家房企進(jìn)行了共計(jì)超15次管控架構(gòu) 、區(qū)域合并以及總部架構(gòu)的調(diào)整。
其中 ，調(diào)整管控架構(gòu)的房企有4家 。例如 ，金地集團(tuán)將原有的“總部—區(qū)域—城市公司”3級(jí)管理模式調(diào)整為“總部—大區(qū)—地區(qū)公司 ”的2.5級(jí)管理模式 。
招商蛇口也在2025年初在華東區(qū)域啟動(dòng)城市公司合并，杭州公司更名為浙江公司 ，寧波公司調(diào)整為事業(yè)部并入浙江公司后 ，6月又在開發(fā)業(yè)務(wù)層面，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域 、華西區(qū)域 、華北區(qū)域和江南區(qū)域5個(gè)區(qū)域公司 ，由公司總部直接管理下屬城市公司 ，形成“集團(tuán)—城市 ”二級(jí)管控體系。
此外，中國(guó)金茂和華潤(rùn)置地將原有的“總部—區(qū)域—城市”三級(jí)管控架構(gòu)調(diào)整為“總部—地區(qū) ”“強(qiáng)總部+強(qiáng)一線+弱大區(qū) ”的管控架構(gòu) 。
北京商報(bào)記者注意到 ，在本輪房企組織架構(gòu)和職能調(diào)整的過程中 ，“強(qiáng)總部”成為明顯的信號(hào)，然而 ，這種情況并非今年才開始 。
據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì) ，2021年以來(lái)，房企組織架構(gòu)調(diào)整逐漸常態(tài)化。全年房企共有近20次區(qū)域調(diào)整 。2024年，就有11家典型房企進(jìn)行了16次組織架構(gòu)調(diào)整 。無(wú)一例外是將過于復(fù)雜的區(qū)域公司進(jìn)行整合。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示 ，“強(qiáng)總部 ”邏輯在于總部具備戰(zhàn)略規(guī)劃、資源調(diào)配 、風(fēng)險(xiǎn)管控等核心能力 ，能統(tǒng)籌全局 、制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與策略。當(dāng)然，目前的“強(qiáng)總部 ”多少是被動(dòng)的 ，也是因?yàn)榉课蒌N售的總規(guī)模在縮量 ，但反過來(lái)也可以倒逼房企積極轉(zhuǎn)型，重新謀劃新一輪發(fā)展 。
中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示 ，存量房時(shí)代下 ，城市更新等業(yè)務(wù)形態(tài)更適合總部直管模式 。這類業(yè)務(wù)具有分散性與復(fù)雜性交織的特點(diǎn)，需要總部層面進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與資源整合 ，區(qū)域公司的中間層級(jí)反而可能降低決策效率 ，因此無(wú)須保留區(qū)域公司的設(shè)置。
區(qū)域公司職能弱化
房企架構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，從地區(qū)放權(quán)到“強(qiáng)總部”的變化 ，進(jìn)而帶來(lái)了區(qū)域公司的調(diào)整 。
過去 ，房企普遍設(shè)立較多區(qū)域公司，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上行階段的行業(yè)特征密切相關(guān) 。房企市場(chǎng)擴(kuò)張需求旺盛，項(xiàng)目布局廣泛且數(shù)量眾多 ，區(qū)域公司的存在能夠更好地適配分散化的項(xiàng)目管理需求 ，實(shí)現(xiàn)對(duì)各地業(yè)務(wù)的就近統(tǒng)籌。
然而，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)度過快速增長(zhǎng)期 ，房企擴(kuò)張腳步收縮 ，區(qū)域公司的存在必要性顯著下降 。
北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年1—7月 ，保利發(fā)展、招商蛇口、綠地集團(tuán) 、建發(fā)房產(chǎn) 、中海地產(chǎn)及金地集團(tuán)等7家房企相繼在區(qū)域上進(jìn)行調(diào)整 。
以保利發(fā)展為例 ，1月保利發(fā)展進(jìn)行了區(qū)域公司合并，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司 ，保利浙江與浙南公司合并為浙江公司 ，保利山東與齊魯公司合并為山東公司，保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。
謝逸楓表示 ，降本增效成為生存關(guān)鍵 。行業(yè)整體面臨資金壓力 ，房企亟須通過“開源節(jié)流 ”優(yōu)化現(xiàn)金流，減少非必要支出 。區(qū)域公司作為中間管理層級(jí)，其運(yùn)營(yíng)成本在市場(chǎng)調(diào)整期成為企業(yè)減負(fù)的重點(diǎn) ，縮減該層級(jí)可直接降低現(xiàn)金消耗 ，緩解資金鏈壓力。
除保利發(fā)展外，金地集團(tuán)在今年7月將原有的城市公司整合為10個(gè)地區(qū)公司 ，包括深圳地區(qū)公司、廣州地區(qū)公司 、北京地區(qū)公司 、天津地區(qū)公司、東北地區(qū)公司 、上海地區(qū)公司 、浙江地區(qū)公司、南京地區(qū)公司 、華中地區(qū)公司 、西南地區(qū)公司 。
謝逸楓表示 ，此前房企分散在三、四線城市的項(xiàng)目持續(xù)向一 、二線城市集中，項(xiàng)目分布的集中度大幅提升 ，使得原本為適配廣域布局而設(shè)立的區(qū)域公司 ，在管理半徑收縮后逐漸失去存在的現(xiàn)實(shí)意義 。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析稱，區(qū)域深耕是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之一。他表示 ，房企通過對(duì)發(fā)展前景較弱的區(qū)域進(jìn)行裁撤或合并 ，既可以降低管理成本，又能夠縮短管理半徑 ，使企業(yè)有效聚集資源進(jìn)行優(yōu)勢(shì)區(qū)域深耕 ，通過集約化的管理，提升運(yùn)營(yíng)效能。
房企邁向精細(xì)化管理
房企一方面調(diào)整組織架構(gòu)降低管理成本，另一方面精簡(jiǎn)不必要的職能部門 ，優(yōu)化總部架構(gòu) 。
近期 ，招商蛇口及金地集團(tuán)相繼對(duì)總部架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整 。具體來(lái)看，今年6月招商蛇口董事會(huì)同意公司根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃 、業(yè)務(wù)發(fā)展和管理需要 ，在總部層面新成立資產(chǎn)管理部 ，將風(fēng)險(xiǎn)管理部/法律合規(guī)部/審計(jì)稽核部分拆為風(fēng)險(xiǎn)管理部/法律合規(guī)部、審計(jì)稽核部。
今年7月，金地集團(tuán)開啟總部部分職能部門的調(diào)整工作 。在部門合并方面 ，將原工程管理中心與成本管理中心合并為“工程與成本管理中心 ” ，同時(shí)撤銷監(jiān)事會(huì)辦公室，保留“投資管理工作小組”和“績(jī)效管理工作小組 ” ，取消“戰(zhàn)略管控工作小組 ”“運(yùn)營(yíng)管控工作小組”“風(fēng)險(xiǎn)管理工作小組” 。
謝逸楓認(rèn)為 ，房企從區(qū)域合并到組織架構(gòu)調(diào)整的一系列動(dòng)作，意味著其未來(lái)戰(zhàn)略重心已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)型。他表示 ，房企的策略轉(zhuǎn)型呈現(xiàn)三大特征：一是“以需定產(chǎn) ” ，根據(jù)市場(chǎng)真實(shí)需求規(guī)劃開發(fā)量，避免因過度開發(fā)導(dǎo)致的供應(yīng)過剩；二是“以銷定投 ”，依據(jù)銷售去化節(jié)奏確定土地獲取規(guī)模 ，實(shí)現(xiàn)投資與去化的動(dòng)態(tài)平衡；三是“聚焦核心、強(qiáng)化現(xiàn)金流” ，通過資源集中與精細(xì)化管理穩(wěn)定現(xiàn)金流，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為 ，房企既然對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整 ，那么經(jīng)營(yíng)成本會(huì)下降；反過來(lái)，誰(shuí)調(diào)整得快 ，誰(shuí)就具有新一輪發(fā)展的靈活主動(dòng)性 。他強(qiáng)調(diào) ，此時(shí)房企要做精，尤其是關(guān)注本輪市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)會(huì) ，朝著專業(yè)化和精細(xì)化方向發(fā)展。
“房企轉(zhuǎn)型的最終指向 ，正是行業(yè)普遍認(rèn)同的高質(zhì)量房地產(chǎn)發(fā)展新模式 。 ”謝逸楓表示，在規(guī)模適度增長(zhǎng)的前提下 ，擁有穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況 、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品服務(wù) 、多元的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) ，房企才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展 。
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