今年9月15日，《住房租賃條例》將正式施行。作為我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī) ，《條例》受到廣泛關(guān)注 ，并由此引發(fā)有關(guān)“房東稅 ”話題的熱議 。
《條例》明確，出租人應(yīng)當按照規(guī)定 ，通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案 。對此 ，有市場觀點認為，這是增收“房東稅 ”的前兆。
多位專家向記者表示，不應(yīng)簡單將備案和征稅“劃等號” 。一方面 ，《條例》本身并不涉及稅費政策的調(diào)整 。另一方面 ，出租房屋相應(yīng)的稅費政策是執(zhí)行了數(shù)十年的規(guī)定，并未新增稅費種類。
個人出租房屋本就需納稅
事實上 ，在我國的稅法體系下 ，個人出租房屋一直需要納稅，但并不存在“房東稅 ”這一稅種 ，個人出租住宅主要涉及增值稅 、房產(chǎn)稅 、個人所得稅、印花稅 、城市維護建設(shè)稅 、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種 ，外界將其打包理解為“房東稅 ”。
這些稅種的計稅依據(jù)和稅率根據(jù)地區(qū)和政策有所不同，很多城市會以綜合稅率的口徑進行征稅 。一般來說 ，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等稅種涉及稅率較低 ，或被減免征收 。
上海市稅務(wù)局客服工作人員表示，在上海 ，個人出租住宅 、月租金不超過10萬元的情況下 ，以2.5%的綜合稅率口徑統(tǒng)一征收。其中，增值稅被減免，2.5%的稅率包含2%的房產(chǎn)稅和0.5%的個人所得稅 。
舉個例子 ，如果某房東出租的一套房屋月租為5000元 ，那么年租金為6萬元，每年需要繳納的綜合稅費為1500元 。
業(yè)內(nèi)人士介紹 ，個人房東納稅 ，可以到社區(qū)事務(wù)受理機構(gòu)或“隨申辦”線上備案，如租客需要發(fā)票 ，可在辦稅服務(wù)廳按2.5%綜合稅率當場開票并繳稅；若租客無開票需求 ，目前仍可暫不申報。但未來應(yīng)稅收入未申報風險將明顯上升 。個人房東需要及時了解政府最新政策表態(tài)，服從最新政策要求 。
備案與征稅的關(guān)系要厘清
上海市民對租房備案應(yīng)該不陌生。因為相關(guān)要求已經(jīng)提出十多年 ，且在持續(xù)優(yōu)化 。
2011年10月《上海市居住房屋租賃管理辦法》施行 ，開始要求出租房屋進行備案 。2022年頒布并實施的《上海市住房租賃條例》同樣強調(diào)了“住房租賃合同備案”，并已在很高普及度上執(zhí)行租賃合同備案及稅收征管措施。2024年10月出臺的《上海市住房租賃合同網(wǎng)簽備案操作規(guī)定》 ，進一步規(guī)范了住房租賃合同網(wǎng)上簽約 、登記備案行為 。
專家表示 ，備案和征稅之間的關(guān)系需要進一步厘清 。
“合同備案本身不能直接等同于強制征稅，兩者之間不存在必然關(guān)系。一方面，強制征稅需要相關(guān)立法作為依據(jù) ，不是以合同備案為依據(jù) ，合同備案本身并不會直接成為征稅依據(jù)。另一方面，征稅也不必然要求合同備案 。是否征稅還是依據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定 ，看是否觸發(fā)了起征點 。 ”上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、教授陳杰表示 ，目前沒有看到有稅務(wù)部門宣稱，會主動從合同備案信息發(fā)起追稅。
關(guān)于網(wǎng)絡(luò)熱傳的全面嚴格強制征稅 ，業(yè)內(nèi)人士表示 ，征稅本身有成本，只有征稅收益顯著大于征稅成本的時候 ，才會考慮全面強制征稅 。總體看 ，各地在是否對房東出租經(jīng)營活動及收益進行強制課稅，還是十分謹慎的 。
就上海的實踐來說 ，合同納入備案的一大目的 ，就是為了規(guī)范租賃交易和確保合同有備可查，以及管理流動人員。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，租客有了備案合同 ，將更便于居住證辦理和公積金提取用于租房等事項 。
出發(fā)點是整治市場亂象
“關(guān)于‘房東稅’的討論 ，實則模糊了重點 。《條例》的出發(fā)點是整治過去一段時間里出現(xiàn)的安全隱患 、權(quán)益糾紛等住房租賃市場亂象。 ”嚴躍進分析，《條例》是立足于房地產(chǎn)發(fā)展新模式和租購并舉的工作要求 ，在立法層面的積極推進和落實 。
比如 ，住房租賃市場長期存在的“二房東”現(xiàn)象亟待規(guī)范 。一些“二房東 ”違規(guī)隔斷損壞房屋結(jié)構(gòu) 、截留租金，導致租客利益受損。但由于“二房東 ”存在隱蔽性而難以監(jiān)管 。
《條例》明確 ，“自然人轉(zhuǎn)租他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù) ，經(jīng)營規(guī)模達到國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同國務(wù)院市場監(jiān)督管理部門等有關(guān)部門規(guī)定標準的，適用本條例有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定” 。
又如 ，針對出租房屋出現(xiàn)不當使用的現(xiàn)象 ，《條例》明確了出租房的基本標準，即符合建筑、消防等方面的標準和要求 ，同時禁止廚房 、衛(wèi)生間 、陽臺、過道 、地下儲藏室 、車庫等非居住空間單獨出租用于居住 ，并要求租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標準。
現(xiàn)實生活中，還有一些租賃合同對押金的約定不細致 ，導致相關(guān)糾紛頻出。如 ，在未約定的前提下，房東以清潔費、損耗等名義扣押金 。
因此 ，《條例》提出 ，出租人收取押金的，應(yīng)當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額 、返還時間以及扣減押金的情形等事項 。除住房租賃合同約定的情形以外 ，出租人無正當理由不得扣減押金。
從這個角度來看 ，租賃合同備案的提出也就不難理解 。“租賃合同備案的出發(fā)點主要是公平公正保障租賃雙方的合法權(quán)益，同時助力政府及時了解租賃住房市場總體態(tài)勢 、最新動態(tài)和進行風險防控 。 ”陳杰表示 ，客觀地說 ，全面合同備案也為強化相關(guān)稅收征管提供了更好的技術(shù)條件和更充分的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。
（文章來源：上觀新聞）
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